Notar Dr. Franz X. Gärtner

Die eigene Immobilie wird mit zunehmendem Alter oft zur Last. Kommt ein Verkauf nicht in Betracht, soll diese oftmals an die nächste Generation weitergegeben werden. Im Rahmen einer solchen Übertragung stellen sich einige persönliche, rechtliche und steuerliche Fragen.

Übertragung zu Lebzeiten – oder doch vererben?

Viele Immobilieneigentümer wissen nicht, ob sie die eigene Immobilie verschenken oder vererben sollen. Eine schenkweise Übertragung im Wege der vorweggenommenen Erbfolge zu Lebzeiten kann eine Alternative zum Vererben sein. Auch eine Kombination aus beiden Vorgehensweisen ist denkbar. Beweggründe hierfür können neben der Vermeidung von Erbschaftssteuer, das Ausnutzen von steuerlichen Freibeträgen oder auch ein etwaiger drohender Sozialhilferegress sein. Welcher Weg der richtige ist, hängt von zahlreichen Aspekten ab. Eine eingehende rechtliche und steuerliche Beratung ist hier unabdingbar.

Möchte der Schenker das Immobilieneigentum übertragen, aber dennoch in der Immobilie wohnen bleiben oder anderweitig Nutzen daraus ziehen, können rechtliche Vorkehrungen getroffen werden: Neben einem vertraglichen Rückforderungsrecht kann sich der Schenker auch Nutzungsrechte, wie etwa ein lebenslanges Wohnrecht, als Absicherung vorbehalten.

Rückforderungsrecht oder „das Geschenk an der Leine lassen“

Ist ein Rückforderungsrecht vereinbart, kann der Schenker bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen das Geschenk zurückfordern. Üblicherweise werden in einer solchen Klausel Situationen wie der Tod des Beschenkten, Insolvenz, Zwangsversteigerung oder Scheidung geregelt. Möchte der Schenker das Geschenk noch enger „an der Leine lassen“, wird ein Rückforderungsrecht auch für den Fall vereinbart, dass der Beschenkte die Immobilie ohne Zustimmung des Schenkers veräußert oder belastet. Ohne eine solche Klausel blieben dem Schenker nur die gesetzlich verankerten Rückforderungsrechte bei eigener Verarmung oder wegen „groben Undanks“ des Beschenkten, deren tatbestandliche Voraussetzungen sehr streng sind. Das vertraglich vereinbarte Rückforderungsrecht wird meist im Grundbuch durch eine sog. Vormerkung abgesichert.

Nießbrauch und Wohnungsrecht

Häufig vorbehaltene Nutzungsrechte sind der Nießbrauch und das Wohnungsrecht. Beide werden im Grundbuch eingetragen. Welches Recht gewählt wird, ist eine Frage des Einzelfalls. Während der Nießbrauch immer das Nutzungsrecht an der gesamten Immobilie umfasst, kann ein Wohnungsrecht auch an einzelnen Räumen bestellt werden. Unterschiede bestehen auch hinsichtlich einer Vermietung der Immobilie: Bei einem bloßen Wohnungsrecht erlangt der Berechtigte die Befugnis, die jeweiligen Räume selbst zu bewohnen. Ein Nießbrauchrecht hingegen ermöglicht eine umfassende Nutzung der Räume, wozu die Vermietung und Mieteinnahmen zählen.

Vorbehaltene Nutzungsrechte reduzieren den Wert des Geschenkes und können so den an sich steuerpflichtigen Erwerb mindern. Neben steuerrechtlichen Aspekten, sind auch Auswirkungen auf Pflichtteilsrechte und Sozialleistungen im Blick zu behalten. Ihr Notar wird Sie darüber umfassend beraten.

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Solange es läuft, ist alles gut – aber wenn es knallt, dann richtig! Diese Aussage gilt in vielen Dingen des Lebens, und so auch für die Ehe. Wenn eine Ehe scheitert, beginnt zwischen den Ehegatten mitunter ein unschöner Rosenkrieg. Wohl dem, der mit einem Ehevertrag vorgesorgt und einvernehmlich die Trennungs- und Scheidungsfolgen geregelt hat.

In Deutschland wird fleißig geheiratet, aber auch wieder geschieden: Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes wurden im Jahr 2018 insgesamt 148.066 Ehen geschieden. Setzt man diese Zahl ins Verhältnis zu den Eheschließungen, geht durchschnittlich jede dritte Ehe in die Brüche. Wenn die Scheidung ansteht, sind Streitigkeiten vorprogrammiert und es wird teuer und kompliziert, oder?

Eine Scheidung ist nie einfach…

Eine Scheidung stellt das Leben der Betroffenen häufig völlig auf den Kopf: Sie müssen nicht nur ihren Alltag in neue Bahnen lenken, sondern auch die rechtlichen und wirtschaftlichen Auswirkungen der Ehezeit klären. Im Rahmen einer Scheidung sind viele Einzelthemen zu regeln und die Noch-Eheleute müssen sich mit Begriffen wie Zugewinnausgleich, Versorgungsausgleich und Unterhaltsansprüchen beschäftigen. Und das fällt den Betroffenen in einer Situation, in der ihre Gefühle verletzt worden sind und die Enttäuschung über das Scheitern der Partnerschaft groß ist, häufig nicht leicht.

…aber mit einem Ehevertrag zumindest etwas leichter

Mit einem Ehevertrag schaffen sich die Eheleute Regeln für den Ernstfall. Gerade Frischverliebte sprechen ungerne über einen Ehevertrag, dabei kann die Diskussion über seinen Inhalt Charaktertest und erste Bestandsprobe für die Ehe sein. In bestimmten Konstellationen, wenn etwa ein Ehegatte über ein großes Vermögen verfügt oder Beamter oder Unternehmer ist, ist ein Ehevertrag fast schon zwingend, wenn man Enttäuschungen bei der Scheidung vermeiden will. Ein Ehevertrag kann jederzeit geschlossen werden, sei es vor der Eheschließung oder während der Ehe oder auch, wenn sich die Ehegatten von der Vorstellung, gemeinsam alt zu werden, schon verabschiedet haben.

Für den Ehevertrag zum Notar gehen

So bunt, wie das Leben ist, so individuell ist auch ein Ehevertrag. Und damit er wirksam ist, muss ein Ehevertrag vom Notar beurkundet werden. Vor der Beurkundung spricht der Notar die Möglichkeiten und die rechtlichen Folgen eines Ehevertrages umfassend mit den Eheleuten durch und erstellt anschließend gemeinsam mit ihnen die rechtswirksame Urkunde, um auch für den Fall einer Scheidung beruhigt in die Zukunft blicken zu können.

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Alleinstehend, ohne Kinder, null Verpflichtungen! Immer mehr Menschen leben in „Single-Haushalten“. Verzichten kinderlos Unverheiratete darauf, ihr Erbe per Testament zu regeln, greift die gesetzliche Erbfolge. Mitunter mit ungewollten Folgen.

Auch Singles sollten sich damit auseinandersetzen, was mit ihrem Vermögen nach dem Tod passieren soll. Denn es gibt immer etwas zu vererben! Und gerade bei größerem Vermögen sollte man sich dringend mit der Frage nach den möglichen Erben beschäftigen. „Möchte man nicht, dass die ‚böse Tante‘ alles erbt, muss ein Testament errichtet werden. Denn ohne Testament gilt die gesetzliche Erbfolge“, erklärt Dr. Fanny Wehrstedt, Geschäftsführerin der Notarkammer Sachsen-Anhalt.

Nach der gesetzlichen Erbfolge erben zunächst die Eltern, wenn Sie weder Kinder noch Enkelkinder oder einen Ehepartner haben. Leben Vater und Mutter nicht mehr, erben die Geschwister und deren Nachkommen, also Neffen und Nichten. Die gesetzliche Erbfolge setzt sich fort über Onkel und Tanten bis hin zum Fiskus.

Mit einem Testament die Erbfolge regeln

Um selbst bestimmen zu können, wer Erbe werden soll, ist ein Testament nötig. Dieses kann eigenhändig oder notariell erstellt werden. Das eigenhändige Testament muss von Hand geschrieben und unterschrieben sein, sonst ist es ungültig. Ein handgeschriebenes Testament kann in die amtliche Verwahrung beim Nachlassgericht gegeben werden. „So ist sichergestellt, dass es auch gefunden wird“, erklärt Wehrstedt. „Das beste Testament nützt schließlich nichts, wenn es unentdeckt in der Schublade bleibt.“

Streitigkeiten vermeiden durch Beratung

Das notarielle Testament erstellt der Notar nach den individuellen Wünschen des Erblassers. Der Notar schreibt dessen Willen rechtssicher nieder. Das vermeidet Streit und spart Geld. Denn in der Regel kommt der Erbe – im Gegensatz zum eigenhändigen Testament – ohne kostenpflichtigen Erbschein zum Nachweis seiner Erbenstellung aus.

Geringe Steuerfreibeträge

Besonders tückisch sind für kinderlos Unverheiratete die geringen Erbschaftsteuerfreibeträge. Beispielsweise steht unter Lebensgefährten oder Geschwistern ein Freibetrag von lediglich 20.000 EUR über einen Zeitraum von 10 Jahren zur Verfügung.

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Wie wird man Erbe?

Als Erbe tritt man in die Stellung des Erblassers ein, d.h. man erbt dessen Vermögen, haftet aber auch für dessen Verbindlichkeiten. Zum Erben wird man, weil man von dem Verstorbenen im Testament dazu eingesetzt worden ist oder weil man als Ehegatte oder Verwandter gesetzlicher Erbe ist. Die Erbfolge tritt automatisch mit dem Todesfall ein, ohne eine gesonderte Erklärung.

Was tun, wenn man nicht Erbe sein will?

Es kann Gründe geben, warum man lieber nicht Erbe sein möchte. Häufigster Grund dafür ist ein überschuldeter Nachlass. Aber auch die Anordnung von Beschränkungen im Testament kann die Erbschaft unattraktiv machen. In solchen Fällen bleibt oft nur die Ausschlagung der Erbschaft. Doch was viele nicht wissen: Die Ausschlagung kann nicht unter einer Bedingung erklärt oder auf bestimmte Gegenstände beschränkt werden. Es gilt das alles-oder-nichts-Prinzip. Bei Ausschlagung der Erbschaft bestehen also keinerlei Ansprüche mehr auf den Nachlass. Grundsätzlich verliert man auch einen möglichen Pflichtteilsanspruch.

Wie und bis wann kann man die Erbschaft ausschlagen?

Die Ausschlagung der Erbschaft muss persönlich entweder beim Nachlassgericht oder bei einem Notar erklärt werden. Ein Vertreter kann nur handeln, wenn er eine öffentlich beglaubigte Vollmacht hat.

Die Ausschlagung muss binnen einer Frist von 6 Wochen erklärt werden. Die Frist beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der Erbe Kenntnis vom Anfall und Grund der Berufung als Erbe erlangt. Nach Ablauf dieser recht kurzen Frist ist eine Ausschlagung nicht mehr möglich. Nur in Ausnahmefällen kann der Erbe die Versäumung der Ausschlagungsfrist anfechten, wenn er einem rechtlich relevanten Irrtum unterlag. Wann ein solcher Irrtum vorliegt, ist vom Einzelfall abhängig und bedarf einer rechtlichen Prüfung.

Müssen auch die Kinder des Erben ausschlagen?

Je nach Fallkonstellation fällt die Erbschaft durch die Ausschlagung automatisch den Kindern des Ausschlagenden an. Auch diese müssen dann form- und fristgerecht ausschlagen. Sind die Kinder minderjährig, müssen die gesetzlichen Vertreter handeln. In bestimmten Fällen ist zusätzlich die Genehmigung des Familiengerichts erforderlich. Diese muss innerhalb der 6-Wochen-Frist beantragt und später an das Nachlassgericht geschickt werden. Dies kann der Notar übernehmen, der die Erklärung beglaubigt.

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Grundstück veräußert - Verkehrssicherungspflicht entfällt?

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