Mängel nicht verschweigen – Aufklärungspflichten beim Immobilienverkauf

2021-03-22

Damit der Traum vom eigenen Haus keine Risse bekommt, haben Käufer das Recht auf eine wahrheitsgemäße Unterrichtung durch den Verkäufer. Denn während Ansprüche bezüglich etwaiger Sachmängel beim Kauf gebrauchter Immobilien so gut wie immer vertraglich ausgeschlossen werden, ist ein solcher Gewährleistungsausschluss unwirksam, wenn der Verkäufer einen Mangel bewusst verschweigt.

Damit der Traum vom eigenen Haus keine Risse bekommt, haben Käufer das Recht auf eine wahrheitsgemäße Unterrichtung durch den Verkäufer. Denn während Ansprüche bezüglich etwaiger Sachmängel beim Kauf gebrauchter Immobilien so gut wie immer vertraglich ausgeschlossen werden, ist ein solcher Gewährleistungsausschluss unwirksam, wenn der Verkäufer einen Mangel bewusst verschweigt.

Mitteilungspflicht bei groben Mängeln

Ein Verkäufer ist dazu verpflichtet, den Käufer über solche Umstände aufzuklären, die den Zweck des Kaufvertrags vereiteln können und daher für den Kaufentschluss von wesentlicher Bedeutung sind. Dabei muss es sich um einen sogenannten offenbarungspflichtigen, das heißt nicht nur unerheblichen Mangel handeln. Der Käufer würde hier in aller Regel eine Mitteilung eines redlichen Verkäufers erwarten. Weiß der Verkäufer von einem Mangel und verschweigt diesen dennoch, handelt er arglistig.

Offenbarungspflichtige Mängel

Mögliche offenbarungspflichte Mängel sind beispielsweise das Fehlen einer Baugenehmigung, Asbestbelastungen oder vorangegangene mangelhafte Arbeiten in Eigenleistung, die ein Laie üblicherweise nicht selbst durchführt. Ist die Immobilie vermietet, fallen hierunter auch Mietpreisbindungen oder wirtschaftliche Schwierigkeiten des Hauptmieters. Ein offenbarungspflichtiger Mangel liegt allerdings nicht vor, wenn dieser bei einer gewöhnlichen Besichtigung leicht hätte erkannt werden können. Ferner besteht die Offenbarungspflicht für den Verkäufer nur, wenn dieser selbst Kenntnis von dem Mangel hatte.

Kenntnis als entscheidendes Kriterium

In einem etwaigen Gerichtsprozess bildet der Nachweis dieser Kenntnis regelmäßig die höchste Hürde für den Käufer. Um Käufern zu helfen, werten Gerichte daher auch sogenannte „Erklärungen ins Blaue hinein“ als arglistig. Dies meint Fälle, in denen der Verkäufer damit rechnen muss, dass seine Aussage falsch sein könnte. Für den Verkäufer ist es daher bei groben, aber auch bei weniger schwerwiegenden Mängeln stets sinnvoll, diese in der notariellen Urkunde zu dokumentieren. Gewährleistungsansprüche bestehen nämlich nicht für Mängel, die der Käufer bei Vertragsabschluss kannte.


Weitere Meldungen finden Sie unter: https://ratgeber-notar.de


Das Testament Alleinerziehender: Für minderjährige Kinder vorsorgen

2021-03-04

Familien in Deutschland sind vielfältig, und immer häufiger kommt es vor, dass Paare mit gemeinsamen Kindern getrennte Wege gehen. Oft gilt dann die ganze Aufmerksamkeit der Gegenwart, zur Vorsorge bleibt kaum Gelegenheit. Trotzdem sollten sich auch getrennt lebende Eltern aus gutem Grund mit ihrer Nachlassplanung befassen.

Familien in Deutschland sind vielfältig, und immer häufiger kommt es vor, dass Paare mit gemeinsamen Kindern getrennte Wege gehen. Oft gilt dann die ganze Aufmerksamkeit der Gegenwart, zur Vorsorge bleibt kaum Gelegenheit. Trotzdem sollten sich auch getrennt lebende Eltern aus gutem Grund mit ihrer Nachlassplanung befassen.

Etwa acht Millionen Familien mit minderjährigen Kindern zählt das Statistische Bundesamt. In jeder fünften Familie wachsen die Kinder nur bei einem Elternteil auf, zumeist bei ihrer Mutter. Während Paaren mit gemeinsamen Kindern häufig die Notwendigkeit einer gemeinsamen Nachlassplanung bewusst ist, scheint es für Alleinerziehende auf den ersten Blick keinen Regelungsbedarf zu geben: Schon gesetzlich werden unverheiratete oder geschiedene Eltern allein von ihren Abkömmlingen beerbt, und zwar zu gleichen Teilen. „Sollen Kinder erben, so ist aber stets auch für den Fall vorzusorgen, dass ein Kind beim Erbfall noch minderjährig ist“, rät Martin Thelen, Pressesprecher bei der Bundesnotarkammer.

Waren Eltern bis zum Erbfall gemeinsam sorgeberechtigt, so verwaltet nach dem Gesetz der verbleibende Elternteil für ein minderjähriges Kind auch das vom anderen Elternteil geerbte Vermögen, bis das Kind volljährig ist. Diese Vorstellung ist getrennt lebenden Eltern oftmals nicht recht: „Sie wollen weder, dass der andere Elternteil im Erbfall mittelbar auf den Nachlass zugreifen kann, noch, dass ihr Kind schon mit seiner Volljährigkeit frei über die Erbschaft verfügen kann“, berichtet Thelen. In diesen Fällen führt an einem Testament kein Weg vorbei.

Die Regelungsmöglichkeiten in einem Testament sind vielfältig. So lässt sich beispielsweise bestimmen, dass ein Testamentsvollstrecker das Erbe verwalten soll, bis die Kinder ein bestimmtes Alter erreicht haben. Ist nur ein Elternteil sorgeberechtigt, empfiehlt es sich zudem, vorsorglich einen Vormund zu benennen. Schließlich können Alleinerziehende nur durch ein Testament ausschließen, dass das dem eigenen Kind vererbte Vermögen bei dessen Tod dem anderen Elternteil zufällt. „In jedem Einzelfall bedarf es einer Beratung und individueller Regelungen, um unerwünschte Folgen im Erbfall zu vermeiden“, fasst Thelen zusammen. „Die Notargebühren dafür sind gesetzlich vorgegeben und unabhängig vom Beratungsaufwand.“


Weitere Pressemitteilungen des Medienverbunds zu allen Ratgeberthemen rund um das Notariat finden Sie im Presseportal des Medienverbunds der Notarkammern.


Notarielle Beurkundungen auch jetzt möglich – Testamente und Erbverträge in der Pandemie sicher errichten

2021-02-24

Die aktuellen Corona-Regelungen beschränken persönliche Kontakte auf ein Minimum – nicht nur im privaten Bereich. Die geltenden Bestimmungen wirken sich auch auf die Erledigung dringender Amtsgeschäfte der Notarinnen und Notare aus. Doch Notarinnen und Notare beraten unter Berücksichtigung der gebotenen Infektionsschutzmaßnahmen auch in dieser Zeit alle Rechtsuchenden.

Die aktuellen Corona-Regelungen beschränken persönliche Kontakte auf ein Minimum – nicht nur im privaten Bereich. Die geltenden Bestimmungen wirken sich auch auf die Erledigung dringender Amtsgeschäfte der Notarinnen und Notare aus. Doch Notarinnen und Notare beraten unter Berücksichtigung der gebotenen Infektionsschutzmaßnahmen auch in dieser Zeit alle Rechtsuchenden.

So setzt beispielsweise die Errichtung eines notariellen Testaments oder der Abschluss eines notariellen Erbvertrags zwingend die eigene Anwesenheit voraus. Damit das Zeitfenster für den persönlichen Termin so eng wie möglich gestaltet werden kann, ist die Übergabe einer sogenannten offenen Schrift erlaubt. Im Vorfeld wird durch die Notarin oder den Notar ein Entwurf erstellt und dem späteren Erblasser beispielsweise auf elektronischem Wege zur weiteren Abstimmung übermittelt.

Alternative zur mündlichen Willenserklärung

Grundsätzlich können sowohl ein öffentliches Testament als auch ein Erbvertrag nur von einer Notarin oder einem Notar errichtet werden. Dazu erfolgt eine mündliche Erklärung des letzten Willens durch den Erblasser gegenüber der Notarin oder dem Notar. Darüber erstellt die Notarin oder der Notar eine Niederschrift. Um den Kontakt in der Pandemie zum beiderseitigen Schutz möglichst gering zu halten, kann der Erblasser stattdessen auch eine zuvor verfasste offene Schrift mit der Erklärung, dass diese seinen letzten Willen enthalte, an die Notarin oder den Notar übergeben. Auch mehrere Personen, die einen Erbvertrag abschließen wollen, können gemeinsam eine vorbereitete Schrift übergeben.

Anfertigung einer offenen Schrift

Als Grundlage einer offenen Schrift dient der Entwurf der Notarin oder des Notars, den diese im Vorfeld telefonisch oder per E-Mail mit dem Erblasser abgestimmt und ihm erklärt hat. Der Erblasser muss die offene Schrift nicht selbst schreiben und auch nicht unterzeichnen. Maschinen-, Kurz- oder Blindenschrift sind ebenso zulässig wie ein fremdsprachiger Text. Voraussetzung ist, dass der Erblasser die Schrift lesen und verstehen kann.

Übergabe der Schrift an die Notarin oder den Notar

Erst nach der Vorbereitung des Dokuments erfolgt der persönliche Kontakt, um die offene Schrift zu übergeben. Das Treffen kann auch im Freien, zum Beispiel vor der Wohnung des Mandanten, stattfinden. Der Mandant übergibt das ausgedruckte Dokument mit den Worten, dass es seinen letzten Willen enthalte. Die Notarin oder der Notar protokolliert diesen Vorgang in einer sehr kurzen Niederschrift, die nur bestätigt, dass das Dokument übergeben worden ist und der Mandant erklärt hat, dass das Dokument dessen letzten Willen enthält. Diesen Satz liest die Notarin oder der Notar sodann vor. Im Anschluss daran unterzeichnen beide diese Urkunde.

Rechtsgültige Errichtung des Testaments oder Erbvertrags

Zurück im Büro kennzeichnet die Notarin oder der Notar die übergebene Schrift mit einem Vermerk und verbindet sie mit der Urkunde. Dadurch kommt ein wirksames notarielles Testament zustande, das sodann beim Nachlassgericht zur Verwahrung eingereicht wird.


Weitere Meldungen finden Sie unter:
https://ratgeber-notar.de

Vermögen weitergeben – welche Fristen sind zu beachten?

2021-01-13

„Sich frühzeitig zu kümmern“ ist ein guter Vorsatz. Das gilt auch für die Frage, wie Vermögen in die nächste Generation weitergegeben werden kann. Ob tatsächlich zeitnahes Handeln geboten ist, hängt jedoch vom Einzelfall ab. Denn es gibt ganz verschiedene Fristen, die von Bedeutung sein können. Eines haben sie gemeinsam: Sie dauern meistens zehn Jahre.

„Sich frühzeitig zu kümmern“ ist ein guter Vorsatz. Das gilt auch für die Frage, wie Vermögen in die nächste Generation weitergegeben werden kann. Ob tatsächlich zeitnahes Handeln geboten ist, hängt jedoch vom Einzelfall ab. Denn es gibt ganz verschiedene Fristen, die von Bedeutung sein können. Eines haben sie gemeinsam: Sie dauern meistens zehn Jahre.

Steuerliche Motive sind häufig treibender Faktor

„Nicht selten treiben Menschen Fristen um, von denen sie einmal gehört haben und sich nun unter Zeitdruck gesetzt fühlen“, erläutert Martin Thelen, Pressesprecher bei der Bundesnotarkammer. Oft geht es dabei um steuerliche Fristen. Vermögende Personen möchten durch lebzeitige Schenkungen dafür sorgen, dass die Erben später weniger Steuern zahlen müssen. Tatsächlich steht zehn Jahre nach einer Schenkung wieder ein unbelasteter Freibetrag zur Verfügung.

Beim Immobilienverkauf kommt hingegen eine andere steuerliche Zehnjahresfrist zum Tragen: Wer eine nicht selbst genutzte Immobilie vor Ablauf von zehn Jahren weiterverkauft oder ganz oder zum Teil gegen Entgelt überträgt, muss unter Umständen auf den erzielten Gewinn sogenannte Spekulationssteuer zahlen.

Auch Pflichtteilsreduzierung kann gewollt sein

Manchmal soll eine Übertragung erfolgen, um Ansprüche von unliebsamen gesetzlichen Erben zu reduzieren. Wenn seit einer Schenkung zehn Jahre vergangen sind, können Pflichtteilsberechtigte nach dem Erbfall keine zusätzliche Zahlung mehr von den Erben verlangen. Dabei schmilzt der Betrag innerhalb der zehn Jahre von Jahr zu Jahr um jeweils ein Zehntel ab, es gilt also kein „Alles-oder-Nichts“-Prinzip. Aber der Teufel steckt im Detail: Wenn der Schenker sich – wie oft – umfassende Nutzungsrechte wie den Nießbrauch vorbehält, beginnt die Frist ebenso wenig zu laufen, wie wenn die Übertragung an den Ehegatten erfolgt.

Vermögen sichern für den Pflegefall?

Manch einer denkt auch an die eigene Pflegebedürftigkeit und will verhindern, dass das eigene Vermögen zur Deckung der Pflegekosten aufgebraucht wird. Da scheint es auf den ersten Blick ein geschickter Schachzug, das Vermögen stattdessen rechtzeitig den Kindern zu übertragen. Denn nach zehn Jahren können Schenkungen grundsätzlich nicht mehr wegen Bedürftigkeit des Schenkenden zurückgefordert werden, auch nicht durch den Sozialhilfeträger. „Aber Vorsicht! Vermögen wegzugeben, das man selbst noch brauchen könnte, ist meistens keine gute Idee“, sagt Thelen: „Das hart erarbeitete Vermögen soll doch gerade etwas Spielraum im Alter geben.“ Auch sozialhilferechtlich kann es im Einzelfall auf Bedenken stoßen, Kosten der Pflege auf die Allgemeinheit, das Vermögen aber auf die Kinder zu übertragen.

Notarielle und steuerliche Beratung in Anspruch nehmen

Jeder Fall ist anders. Deshalb berät die Notarin oder der Notar – abgestimmt mit einer steuerlichen Beratung – individuell zum richtigen Zeitpunkt und zur passenden rechtlichen Gestaltung.


Weitere Pressemitteilungen des Medienverbunds zu allen Ratgeberthemen rund um das Notariat finden Sie im Presseportal des Medienverbunds der Notarkammern.

Gültiges Testament auch mit unleserlicher Unterschrift

2020-12-17

Ein Testament kann handschriftlich oder notariell errichtet werden. Aufgrund der professionellen Beratung durch die Notarin oder den Notar bietet das notarielle Testament einen höheren Grad an Rechtssicherheit. Auch wer aufgrund krankheitsbedingter Schwächung nicht mehr in der Lage ist, seinen letzten Willen handschriftlich niederzulegen, aber dennoch für den Todesfall vorsorgen will, findet notarielle Unterstützung. Für die Unterschrift unter einem notariellen Testament kann es nämlich ausreichen, wenn man versucht, seinen Nachnamen zu schreiben. Der Anfangsbuchstabe und eine geschlängelte Linie können genügen.

Ein Testament kann handschriftlich oder notariell errichtet werden. Aufgrund der professionellen Beratung durch die Notarin oder den Notar bietet das notarielle Testament einen höheren Grad an Rechtssicherheit. Auch wer aufgrund krankheitsbedingter Schwächung nicht mehr in der Lage ist, seinen letzten Willen handschriftlich niederzulegen, aber dennoch für den Todesfall vorsorgen will, findet notarielle Unterstützung. Für die Unterschrift unter einem notariellen Testament kann es nämlich ausreichen, wenn man versucht, seinen Nachnamen zu schreiben. Der Anfangsbuchstabe und eine geschlängelte Linie können genügen.

Anforderungen an die Unterschrift unter ein notarielles Testament

Das Schreiben mit der Hand stellt insbesondere ältere Personen häufig vor Herausforderungen. „Zwar muss auch das notarielle Testament im Grundsatz von den Beteiligten unterschrieben werden“, weiß Martin Thelen, Pressesprecher der Bundesnotarkammer. „Doch es gelten besondere Anforderungen.“ Das Oberlandesgericht Köln hat entschieden (Beschluss vom 18.05.2020, Az. 2 Wx 102/20), dass es reicht, wenn der Erblasser versucht, seinen Familiennamen zu schreiben, und die Unterschrift aufgrund einer krankheitsbedingen Schwächung nur aus dem Anfangsbuchstaben und einer anschließenden geschlängelten Linie besteht. „Entscheidend ist, ob die bzw. der Unterzeichnende dadurch zum Ausdruck bringt, die notarielle Erklärung als eigene zu wollen und die Urkunde zu genehmigen“, erläutert Thelen. Dafür kommt es nicht darauf an, ob sich anhand der Unterschrift die bzw. der Unterzeichnende identifizieren lässt. Dies sei zumindest bei einem notariellen Testament nicht Sinn und Zweck der Unterschrift, so das Oberlandesgericht Köln. Vielmehr seien Notarinnen und Notare bereits nach § 10 Abs. 1 Beurkundungsgesetz verpflichtet, sich Gewissheit über die Person der Beteiligten zu verschaffen.

Beteiligte streiten über Wirksamkeit der Unterschrift

In dem vom Oberlandesgericht Köln entschiedenen Fall hatten sich eine Frau und ihr Mann in einem notariell beurkundeten Testament gegenseitig zu Alleinerben und die Geschwister des Ehemannes zu Erben des Letztversterbenden eingesetzt. Die Schlusserbeneinsetzung wurde von der Frau nach dem Tod ihres Mannes aufgrund einer in dem Testament enthaltenen Änderungsbefugnis geändert. Zum Zeitpunkt der Errichtung der notariellen Testamentsänderung war die spätere Erblasserin schwer erkrankt und geschwächt, so dass es nur zu einer rudimentären Unterschrift kam. Deswegen brachten die Geschwister des Mannes vor, dass das Testament von der Erblasserin nicht vollständig unterschrieben sei. Zu Unrecht, entschieden die Richterinnen und Richter des Oberlandesgerichts Köln.

Hilfe auch bei vollständiger Schreibunfähigkeit

„Aber auch, wenn jemand gar nicht mehr schreiben kann, ist es möglich, ein wirksames notarielles Testament zu errichten“, betont Thelen. „Zum Beispiel kann nach § 25 Beurkundungsgesetz ein sogenannter Schreibzeuge oder eine sogenannte Schreibzeugin herangezogen werden. Notarinnen und Notare finden für jeden Fall eine Lösung.“, so Thelen abschließend.


Weitere Pressemitteilungen des Medienverbunds zu allen Ratgeberthemen rund um das Notariat finden Sie im Presseportal des Medienverbunds der Notarkammern.

<
1